Sírvase Usted Inscribir en el Registro de Propiedad
de Inmueble de Lima, el Reglamento Interno que se otorga así mismo PAZ CENTENARIO S.A. identificada con
RUC, N° 20492919579, debidamente representada por Roberto Carlo Barreto Luna, identificado
con D.N.I. N° 09869862, según poderes que corren inscritos en la Partida
Electrónica N° 12167275 del Libro de Sociedades del Registro de Personas
Jurídicas de Lima, en adelante EL PROPIETARO, en los términos y condiciones
siguientes:
PRIMERO
PAZ CENTENARIO S.A. es propietario del inmueble ubicado en Jirón Villacampa N° 395, 397, 399,
399 - A, Urb. Villacampa, Distrito Rímac, Provincia y Departamento de Lima,
cuyas medidas perimétricas y demás características constan en la Partida
Electrónica 07081661 del Registro de Propiedad Inmueble de Lima.
SEGUNDO
De acuerdo a ley EL PROPIETARIO, aprueba el
Reglamento Interno que regirá la edificación optando por el Régimen de Unidades
Inmobiliarias con Secciones de Propiedad Exclusiva y Secciones de Propiedad
Común, de acuerdo a los artículos que se describen a continuación:
REGLAMENTO
INTERNO DEL CONJUNTO RESIDENCIAL DENOMINADO
"CONDOMINIO
PARQUE RIMAC"
AREAS DE
PROPIEDAD COMUN
CAPITULO I
ASPECTOS
GENERALES
Artículo 1º.- Obligatoriedad y designación
abreviada
El presente
reglamento interno es de observancia obligatoria, sin excepción ni limitación
alguna, para todas las personas que tengan la propiedad o posesión, bajo
cualquier título, de las secciones inmobiliarias de propiedad exclusiva que
forman parte de la unidad inmobiliaria denominada
CONJUNTO RESIDENCIAL,
descrita en el Capítulo II de este Reglamento, a la que en adelante se
denominará UNIDAD INMOBILIARIA.
Dichas personas quedan obligadas a respetar sus disposiciones y las decisiones
de la Junta de Propietarios.
CAPITULO II
LA
UNIDAD INMOBILIARIA
Artículo 2º.- Características de la Unidad Inmobiliaria
La Edificación a que el presente Reglamento
Interno se refiere, tiene las siguientes características:
a)
Ubicación:
Departamento: Lima
Provincia: Lima
Distrito: Rímac
Dirección: Jirón
Villacampa Nº 399
Urbanización: Villacampa
b)
Descripción y uso:
La
UNIDAD INMOBILIARIA está compuesta por un Conjunto Residencial que consta de 268 Unidades Inmobiliarias Independizadas,
de las cuales:
208 Departamentos simples Uso:
Vivienda
02 Departamentos con Estacionamiento Uso:
Vivienda con Estacionamiento
48 Estacionamientos simples Uso:
Estacionamiento
10 Estacionamientos dobles Uso:
Estacionamiento
La
Unidad inmobiliaria se encuentra destinada a uso exclusivo de vivienda para los
departamentos y los estacionamientos serán destinados para servir a los
Departamentos exclusivamente.
Artículo
3º - Secciones de Propiedad Exclusiva
3.1.-
Secciones de Propiedad Exclusiva
Las Secciones de
Propiedad exclusiva que integran la UNIDAD
INMOBILIARIA TOTAL son las siguientes:
(ESTA SECCIÓN VER EN EL REGLAMENTO ESCANEADO EN DESCARGAS)
3.2.- Áreas de
Propiedad Común
Las áreas de
propiedad común que forman parte de la Unidad Inmobiliaria son los siguientes:
(ESTA SECCIÓN VER EN EL REGLAMENTO ESCANEADO EN DESCARGAS)
CAPÍTULO III
DE LOS BIENES DE DOMINIO COMÚN
Artículo 4º.- Bienes de Propiedad Común
Son bienes de propiedad común:
a) El terreno sobre el que está construida la Edificación;
b) Los cimientos, columnas, muros exteriores, techos y demás elementos
estructurales, siempre que éstos sirvan a una o más secciones.
c) Los pasajes, pasadizos, escaleras, los aires, y, en general, las áreas
de circulación de uso común;
d) Equipos de agua e hidroneumáticos, bombas de agua y desagüe y grupo
electrógeno;
e) Las obras decorativas exteriores a la Edificación o ubicadas en
ambientes de propiedad común general;
f) Los bienes de uso común destinados a servicios comunes tales como la
portería general, la guardiana general, etc.;
g) Los jardines y jardineras;
h) Todos los demás bienes que estén destinados al uso y disfrute de todos
los propietarios. La condición de todos los bienes comunes es: INTRANSFERIBLE.
CAPÍTULO IV
DE LOS SERVICIOS COMUNES
Artículo 5.- Servicios Comunes de la Unidad
Inmobiliaria Total
Los servicios comunes con los que contará
la TOTALIDAD DE LA UNIDAD INMOBILIARIA son los siguientes:
a) La limpieza, conservación y mantenimiento de las áreas, ambientes,
elementos, equipos y en general de los bienes comunes de toda la edificación,
esto incluye la reparación y/o reposición de los bienes o de sus partes.
b) Los sistemas e instalaciones para agua, desagüe, electricidad, tanque
de gas, eliminación de basura y otros servicios que no estén destinados a una
Unidad en Particular.
c) La pintura de la fachada y mantenimiento exterior de toda la UNIDAD
INMOBILIARIA.
d) El alumbrado público, la baja policía, siempre que el pago de los
derechos y arbitrios lo deban efectuar / los propietarios en conjunto;
e) La administración de la edificación en las ÁREAS COMUNES INDICADAS EN
EL ÍTEM "a"
f) Cualquier otro servicio necesario para la Edificación y buen
funcionamiento de la misma.
g) Los demás que acuerde la Junta de Propietarios.
CAPITULO
V
DE
LOS PORCENTAJES DE PARTICIPACION DE LOS PROPIETARIOS
Artículo 6.- Porcentaje de
Participación de los Propietarios en las Áreas y Bienes Comunes
El
porcentaje de participación que corresponde a cada uno de los propietarios de
las secciones de propiedad exclusiva, respecto de las áreas y los Bienes
Comunes se atribuirá en función del ÁREA
OCUPADA por cada sección.
Según
el criterio antes señalado, los porcentajes de participación de los
propietarios en las áreas y Bienes comunes están señalados en el CUADR01, cuadro que se adjunta.
Artículo 7.- Participación en
los Gastos Comunes
El
porcentaje de participación que corresponde a cada uno de los propietarios de
las Secciones de Propiedad exclusiva, respecto de los gastos que demande la
atención de los Servicios Comunes, la conservación y el mantenimiento de las
áreas y/o Bienes Comunes y la administración de la unidad Inmobiliaria es
determinada en base a al AREA OCUPADA
por cada sección y son los mismos señalados en el CUADRO 1, cuadro que se adjunta.
Artículo 8.- Variación y reajuste de los
Porcentajes de Participación
Los
porcentajes de participación en los bienes comunes y/o en los gastos comunes,
fijados en el CUADRO 1, así como los
criterios usados en cada caso, podrán variar o reajustarse, previo acuerdo
calificado de la Junta de Propietarios; salvo en los siguientes casos en los
que no se requiere de acuerdo de la Junta:
a)
De producirse variaciones en el
área de las unidades inmobiliarias de uso exclusivo, por obras de remodelación,
ampliación o demolición, ejecutadas por su propietario, y con el acuerdo
calificado de la Junta de Propietarios; podrán recomponerse los porcentajes de
participación, una vez concluida la obra. Los gastos que ocasione la
modificación de este reglamento deberán ser asumidos por el propietario de la
sección afectada.
Sí
la modificación del área de la sección exclusiva fuese el resultado de una obra
dispuesta por la Junta de Propietarios en beneficio de las áreas comunes, el
costo de la modificación de este reglamento corresponderá a todos los propietarios
en forma proporcional.
b)
De efectuarse alguna acumulación,
división o Independización, la recomposición de los porcentajes de
participación se hará sumando o distribuyendo los porcentajes que correspondían
a las unidades originales, en la misma forma y proporción en que estas fueron
acumuladas, divididas o independizadas. Los gastos de modificación de este
reglamento corresponderán al propietario de la sección afectada.
En
ambos casos la modificación de los porcentajes en este reglamento, puede ser
solicitada por el interesado o dispuesta por el Presidente de la Junta o la
Directiva, en su caso.
CUADRO 1
(ESTA SECCIÓN VER EN EL REGLAMENTO ESCANEADO EN DESCARGAS)
CAPITULO
VI
DERECHOS
Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS
Artículo 9°.- Derechos de los Propietarios
Son derechos de los propietarios, los
siguientes:
a)
Ejercer dominio sobre su sección
de propiedad exclusiva.
b)
Vender, hipotecar, arrendar, y en
general, practicar cualquier acto de disposición o gravamen de su sección de
propiedad exclusiva. El propietario deberá poner en conocimiento de la Junta de
Propietarios la realización de cualquiera de estas operaciones dentro de los
treinta (30) días siguientes a su realización, siempre y cuando las mismas
impliquen ceder el uso de la sección a una persona distinta o determinen la
extinción del derecho de propiedad por transferencia del dominio.
c)
Usar los bienes y servicios
comunes sin más limitaciones que su uso legítimo por los demás propietarios. La
Junta de Propietarios podrá acordar, respecto de los propietarios que hayan
sido declarados inhábiles, la suspensión en el acceso y goce del derecho y uso
de determinados bienes y servicios comunes no esenciales,
d)
Formar parte de la Junta de
Propietarios, y votar, elegir y ser elegido dentro de ella. El ejercicio del
derecho al voto solo puede ser suspendido en los casos de inhabilitación del
propietario.
e)
Recurrir ante la Junta de
Propietarios para que actúe en relación con las acciones de otros propietarios
o poseedores, cuando éstas resulten perjudiciales a sus intereses o a los de la
UNIDAD INMOBILIARIA.
f)
Remodelar sin alterar los
elementos arquitectónicos, cambiar las instalaciones o servicios de su sección,
siempre y cuando no se contravengan las normas legales vigentes o las normas
especiales que, sobre el particular se establezcan en el presente reglamento,
no se perjudique las condiciones de seguridad y funcionamiento de la
edificación y no se afecten los derechos de los demás propietarios o de
terceros.
g)
En el caso de obras que alteren la
volumetría, fachada, el estilo arquitectónico o el aspecto exterior de la
sección donde se ejecuta o de la UNIDAD
INMOBILIARIA, será necesario, sin perjuicio de cumplir con las reglas
generales previstas en el párrafo precedente, que el propietario obtenga
previamente la aprobación de la mayoría calificada de la Junta de Propietarios
de acuerdo a los porcentajes indicados en el artículo 08º del presente
Reglamento interno, a la cual se deberá proporcionar toda la información y la
documentación necesaria para tomar una decisión adecuada. Entiéndase mayoría
calificada según lo establecido por el artículo 21º del presente Reglamento
Interno.
Artículo 10º.- Obligaciones de
los Propietarios
Son obligaciones de los propietarios, las
siguientes:
a)
Destinar su sección de propiedad
exclusiva al uso indicado en el presente reglamento.
b)
Contribuir oportunamente, en el porcentaje
que corresponda a su sección, según lo indicado en el artículo 08º (CUADRO 1)
del presente Reglamento, a cubrir los gastos que demande el pago de los
servicios comunes, la conservación y el mantenimiento de las áreas y los bienes
de dominio común, y la administración de la UNIDAD INMOBILIARIA. Esta
obligación se mantendrá vigente aun cuando el propietario decida no formar
parte de la Junta de Propietarios, no ocupe o no use su sección.
c)
Si un propietario no cumpliera con
cancelar oportunamente las cuotas de mantenimiento, la Junta de Propietarios
queda autorizada a cerrar la llave de ingreso del Agua Potable correspondiente
a su Departamento.
d)
Acatar las disposiciones y
resoluciones que adopten la Junta de propietarios.
e)
No ejecutar obra o instalación
alguna que transgreda alguna de las limitaciones previstas en el inciso f) del artículo
09º del presente Reglamento o que no cuente con la aprobación previa de la
Junta de Propietarios, en los casos en ella es necesaria según lo previsto por
el mismo inciso antes señalado.
f)
No afectar la seguridad o
salubridad de la UNIDAD INMOBILIARIA; no perturbar la tranquilidad y normal
convivencia de los demás propietarios y vecinos, ni atentar contra la moral y las
buenas costumbres.
g)
Efectuar las reparaciones de su respectiva
sección de propiedad exclusiva y asumir la responsabilidad por los daños y
prejuicios que cause a las demás unidades, o a las áreas o a los bienes de
dominio común, sea por acción, omisión o negligencia.
h)
Hacer constar en el contrato de
arrendamiento u otro por el que otorgue la posesión inmediata a terceros, los
derechos y obligaciones que corresponden al arrendatario o poseedor inmediato y
el sometimiento expreso de éste a las normas del presente reglamento. El
incumplimiento de esta obligación sólo generará responsabilidad para el
propietario mas no afectará en lo absoluto a la obligatoriedad del presente
reglamento respecto de quien asuma la posesión inmediata.
i)
Cumplir con todas y cada una de
sus obligaciones aun cuando su sección se encuentre o permanezca desocupada,
cualquiera que sea el tiempo de desocupación.
j)
Si por excepción la unidad de
dominio exclusivo se encuentra en poder de una persona jurídica o si por
cualquier causa se genera un régimen de copropiedad sobre una Sección de
Propiedad exclusiva, la persona jurídica y/o los copropietarios
obligatoriamente deberán designar a la persona que en su representación
ejercerá en forma exclusiva los derechos que el Reglamento reconoce a los
propietarios, la que estará sujeta a la aprobación de la Junta de propietarios,
k)
Observar la diligencia debida en
el uso de la Edificación y en sus relaciones con los demás propietarios y
responder ante éstos de las infracciones cometidas y los daños causados. En
este sentido, el uso de su propiedad exclusiva deberá realizarse sin perturbar,
molestar ni ninguna otra forma de causar perjuicios a los demás propietarios o
poseedores.
l)
En caso no habite en la
Edificación, comunicar a la Junta de Propietarios, por cualquier medio que
permita tener constancia de recepción, su domicilio, a efectos de las
citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad, así
como cualquier modificación del mismo. En defecto de dicha comunicación,
cualquier citación o notificación se entenderá bien hecha en la Unidad de su
propiedad.
m)
Comunicar a la Junta de
Propietarios por cualquier medio que permita tener constancia de recepción el
cambio de titularidad del inmueble.
n)
No subdividir su Unidad, es decir
tos Departamentos actuales no podrán disminuir su área original, salvo acuerdo
unánime de los propietarios,
o)
No realizar modificaciones que
alteren la parte exterior de la Edificación, tanto estructurales, como
arquitectónicas, de pintura, y las referidas a los marcos de las puertas y
ventanas, y barandas instaladas en las ventanas.
p)
Alarmas de automóviles: serán
reguladas para que no se activen con movimientos ligeros.
q)
Basura doméstica: Diariamente
antes de las siete de la noche los condóminos o sus encargados particulares
bajarán la basura en bolsas de plástico debidamente cerradas, por las escaleras
de servicio y serán depositadas en el lugar que la Junta designe para tal fin.
r)
Consentir las reparaciones que
exija el buen funcionamiento de la UNIDAD INMOBILIARIA y permitir las
servidumbres imprescindibles requeridas para la conservación de servicios
comunes de interés general acordados en la Junta de Propietarios, teniendo
derecho a que se le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.
s)
En días Domingos y feriados se
encuentra prohibido la generación de cualquier ruido molesto. Los trabajos
emergencia, es decir los que deban efectuarse de manera inmediata y que su
postergación cause daño a las unidades exclusivas o a la Edificación, se
encuentran permitidos en cualquier horario, debiendo notificarse a la
Administración.
t)
Toda mudanza debe ser previamente
comunicada a la Administración, para que ésta se encargue de supervisar los
trabajos y evitar así cualquier deterioro en los bienes y servicios comunes de
la Edificación.
Artículo 11º.- Propietarios Inhábiles
Un
propietario se encuentra inhábil cuando, al momento de la convocatoria se
encuentre en mora por Tres (03) cuotas ordinarias sucesivas o discontinuas, o
por Una (01) cuota extraordinaria.
Recobra
el ejercicio de la totalidad de sus derechos como propietario, cuando cumpla
con el pago y desaparezca el impedimento.
El
propietario inhábil no podrá ser propuesto ni elegido para cargo alguno. Sin
embargo, mantiene su derecho de asistir a la Junta de Propietarios, sólo con
voz y sin voto.
CAPÍTULO VII
DE
LOS ARRENDATARIOS Y POSEEDORES
DERECHOS
Y OBLIGACIONES DE LOS POSEEDORES
Artículo 12º.- Generalidades
Los
poseedores bajo cualquier título de las Unidades quedan sujetos al cumplimiento
de las obligaciones fijadas para los propietarios en el presente Reglamento.
Artículo 13º.- Contrato de
Arrendamiento
Los
contratos de arrendamiento que celebren los propietarios deberán contemplar
necesariamente la sujeción de los arrendatarios a las normas del presente
Reglamento {y disposiciones legales que regulen los derechos y obligaciones de
los propietarios), en cuanto se refiere al uso, destino y demás condiciones que
les sean aplicables.
Artículo 14º.- Derechos
Los
poseedores legítimos que se encuentren al día en sus obligaciones con la Junta
de Propietarios de la Unidad que poseen, podrán asistir a las Juntas de
Propietarios gozando el derecho de voz pero no de voto. A dicho efecto, el
Presidente de la Directiva pondrá en conocimiento de los poseedores, las
convocatorias a Juntas de Propietarios que efectúe, en la misma forma y plazo
establecido en el presente Reglamento para los propietarios. Sin embargo, si el
propietario asiste a la Junta, el poseedor no podrá asistir.
Artículo 15º.- Obligaciones
Son obligaciones de los poseedores:
a.
Los poseedores asumirán por
incumplimiento de los propietarios y por cuenta de ellos, la obligación de
efectuar las reparaciones que sean necesarias realizar en las Unidades poseídas.
Los poseedores son solidarios con los propietarios por los daños causados.
b.
Los poseedores son responsables
solidarios con el propietario de la Unidad por el cumplimiento del pago,
puntual e íntegro, de las cuotas correspondientes a los gastos de los servicios
de conservación y mantenimiento de los bienes y servicios comunes y de
administración de la Edificación, sin perjuicio que éstos lo hayan abonado
oportunamente a los propietarios. A dicho efecto, se considerará que el
propietario incurre en incumplimiento cuando haya transcurrido Cinco (05) días
calendario después de vencido el plazo para el pago adelantado de las cuotas
ordinarias y extraordinarias.
Para el cumplimiento de las disposiciones
precedentes, se notificará también a los poseedores, con copia del aviso de
pago de los servicios de conservación y mantenimiento de los bienes o servicios
comunes, según el caso.
CAPITULO VIII
JUNTA DE PROPIETARIOS
Artículo 16º.- Constitución de la Junta de Propietarios
La Junta de Propietarios se constituye
por el solo otorgamiento del presente Reglamento.
La Junta necesariamente estará presidida
por uno de sus integrantes que ejercerá el cargo de Presidente de la Junta de
Propietarios de la UNIDAD INMOBILIARIA en la que intervienen la totalidad de
los condóminos.
Artículo 17º.- Atribuciones de la Junta
Corresponde a la Junta de Propietarios:
a)
Decidir sobre la conservación y
mantenimiento de las áreas y los bienes de dominio común, los servicios de uso
común y disponer la administración de la UNIDAD INMOBILIARIA. Ninguna acción que
afecte a éstos o al aspecto exterior de las secciones de propiedad exclusiva,
será efectuada sin su previa aprobación.
b)
Elegir cada Dos (02) años al
Presidente de la Junta de Propietarios, entre sus integrantes.
c)
Elegir y determinar el número de
miembros de la Directiva y elegirlos.
d)
Adoptar medidas de carácter
general o extraordinario, de oficio o a petición de parte, para dar cabal
cumplimiento a las disposiciones legales que rigen el Régimen de Propiedad
Exclusiva y Propiedad Común, así como para la mejor conservación, mantenimiento
y administración de la UNIDAD INMOBILIARIA.
e)
Aprobar y modificar el Reglamento
Interno por mayoría calificada; salvo los casos de excepción previstos en el artículo
08º del presente reglamento.
f)
Aprobar la transferencia,
gravamen, cesión en uso, o la celebración de cualquier otro acto o contrato que
importe disposición o limitación de uso de las áreas y los bienes comunes susceptibles
de ser transferidos. Esta aprobación se efectuará mediante acuerdo adoptado con
el voto conforme de, cuanto menos, las Dos Terceras partes de las
participaciones de los bienes comunes, con las limitaciones establecidas por
ley.
g)
Aprobar el presupuesto anual de
ingresos y gastos, administrar los fondos que recaude y aprobar el informe
anual de gestión de la Directiva, si la hubiese, así como la cuenta final del
ejercicio.
h)
Delegar funciones y
responsabilidades de la Junta a favor del administrador o de los
administradores si fuera el caso, y/o de la Directiva.
i)
Fijar las cuotas ordinarias y
extraordinarias que corresponda sufragar a cada propietario para atender la
conservación, mantenimiento y administración de la UNIDAD INMOBILIARIA, y
efectuar su cobro.
j)
Seguir el proceso ejecutivo a los
propietarios deudores de más de Tres cuotas consecutivas, incluyendo en el
monto materia de cobranza, los intereses moratorios aplicables a partir de la
fecha de vencimiento de la obligación y calculados con base en la Tasa de
interés Activa para Moneda Nacional (TAMN), vigente a la fecha de cobro.
k)
Establecer un régimen de
sanciones, el que se aplicará sólo ante incumplimiento probado de sus
obligaciones como propietario y/o poseedor, de más de Tres cuotas consecutivas,
en el que se considerará: (i) Reportar a cualquiera de las Centrales de Riesgos;
(ii) Suspender el uso de los servicios públicos que correspondan.
l)
Determinar la naturaleza de
esenciales o no de los servicios y bienes comunes, así como aprobar la
inclusión de nuevos servicios.
m)
Las demás atribuciones que se
desprenden de su naturaleza.
Artículo 18º.- Sesiones de la Junta
La
Junta de Propietarios se reunirá en sesiones ordinarias y extraordinarias. Las
sesiones ordinarias se realizarán una vez al año durante el primer trimestre.
Las
sesiones extraordinarias se efectuarán cuantas veces sea necesario, a criterio
del Presidente o a petición de un número de propietarios que represente, cuanto
menos, el veinticinco por ciento (25%) del total de las participaciones en las
áreas y los bienes comunes considérese a dicho efecto que se refiere al
porcentaje de participación de acuerdo a lo indicado en el artículo 08º (CUADRO
1) del presente Reglamento interno.
En
el caso de obras que alteren la volumetría, fachada, el estilo arquitectónico o
el aspecto exterior de la sección donde se ejecuta o de la UNIDAD INMOBILIARIA,
será necesario, sin prejuicio de cumplir con las reglas generales previstas en
los párrafos precedentes, que el propietario obtenga previamente la aprobación
del 100% de participación de los bienes comunes. Considérese a dicho efecto que
es a los porcentajes de participación a lo que se refiere el artículo 08º del
presente Reglamento interno. En ambos casos, el Presidente será el responsable
de efectuar las citaciones, conforme a lo establecido por el artículo
siguiente.
Los
arrendatarios u otros poseedores podrán participar en las sesiones, en los
asuntos relacionados con los servicios y gastos comunes, con voz y sin voto.
Artículo 19º.- Convocatoria y Quórum
La
convocatoria a Junta se efectuará por el Presidente, con una anticipación no
menor de Cinco (05) días naturales, mediante comunicaciones escritas como
carta, facsímile, correo electrónico o cualquier otro medio que permita dejar
constancia de su entrega o recepción dirigidas a la Unidad de cada Propietario,
salvo que se hubiese notificado de su cambio de domicilio a la Administración
de la Edificación; sin prejuicio de la obligatoria publicación de la misma
comunicación en las pizarras o vitrinas que debe mantener la administración en
lugares visibles de la UNIDAD INMOBILIARIA.
Estas
comunicaciones contendrán obligatoriamente, la designación del lugar, día y
hora para la celebración de la Junta, así como los asuntos a tratar; utilizando
cualquier medio que permita tener constancia de recepción de dicha citación.
Tratándose
de sesiones ordinarias de Junta de Propietarios, entre la primera y segunda
convocatoria deben mediar tres días. Para el caso de las sesiones
extraordinarias, las dos convocatorias podrán ser para el mismo día. En ambos
casos, podrán efectuarse las dos convocatorias en el mismo aviso, señalando
fecha y hora de cada una. Si la sesión convocada no se celebra en la fecha prevista,
se deberá convocar nuevamente en la misma forma que en la primera convocatoria
dentro de los Tres (03) días naturales desde la fecha de la sesión no
celebrada. Asimismo, en la convocatoria se podrá informar respecto de la
privación del derecho a voto de los propietarios inhábiles, sin perjuicio del
derecho a participar en las deliberaciones de la Junta de Propietarios.
Cada
propietario participará en la Junta, en función del porcentaje de participación
en los bienes comunes que le corresponda, según lo establecido en el artículo 08º - CUADRO 1 del presente
Reglamento. Dichos porcentajes servirán, tanto para establecer el quórum en las
sesiones ordinarias y extraordinarias de la Junta de Propietarios, como para la
toma de decisiones.
El
quórum para la instalación válida de la Junta de Propietarios, tanto en las
sesiones ordinarias como extraordinarias, queda constituida en primera
convocatoria cuando se encuentre cuando menos, propietarios de secciones
exclusivas que representen más del 50% de las participaciones de los bienes
comunes. En segunda convocatoria la junta queda instalada con los propietarios
que asistan, a excepción de los casos estableados en los párrafos siguientes
del presente artículo:
a)
Aprobar la transferencia,
gravamen, cesión en uso, o la celebración de cualquier otro acto o contrato que
importe disposición o limitación de uso de las áreas y los bienes comunes
susceptibles de ser transferidos. Esta aprobación se efectuará mediante acuerdo
adoptado con el voto conforme de cuando menos, las Dos terceras partes (2/3) de
las participaciones de los bienes comunes, con las limitaciones establecidas
por ley, considérese a dicho efecto que se refiere al porcentaje de
participación de acuerdo a lo indicado en el artículo 08º - CUADRO 1, del presente Reglamento Interno.
b)
En el caso en que se modifique el
presente Reglamento Interno o cualquiera de los asuntos relacionados con la
modificación de la estructura, configuración, diseño, arquitectura o aspecto, o
que afecte tos derechos sobre bienes de propiedad común, el quórum requerido
para la celebración de la Junta de Propietarios no podrá ser inferior a las Dos
tercios (2/3) de las participaciones de los bienes comunes con las limitaciones
establecidas por ley, considérese a dicho efecto que se refiere al porcentaje
de participación de acuerdo a lo indicado en el artículo 08º - CUADRO 1 de! presente Reglamento interno.
El quórum se verifica al inicio de la
sesión y se hace constar en el acta correspondiente.
Artículo 20º.- Representación ante la Junta
Los
propietarios o poseedores podrán hacerse representar por otra persona ante la
Junta de Propietarios. La representación deberá conferirse por escrito y con
carácter especial para cada sesión, salvo que se trate de poder otorgado por
escritura pública o a través del contrato de arrendamiento.
Artículo 21º.- Mayorías
requeridas para la Adopción de Acuerdos
Se
considera mayoría calificada al voto
conforme de cuando menos, los propietarios de secciones de propiedad exclusiva
que representen los Dos tercios (2/3) de las participaciones de tos bienes
comunes, incluyendo los porcentajes de quienes renunciaron a la Junta.
Se
considera mayoría simple al voto
conforme de cuando menos, los propietarios de secciones de propiedad exclusiva
que representen más del 50% de las participaciones de los bienes comunes de los
propietarios presentes.
Artículo 22º.- Acuerdos de la Junta
Los acuerdos de la Junta de Propietarios
se sujetarán a las siguientes normas:
a.
Los acuerdos de la Junta de
Propietarios se adoptarán con la mayoría calificada (cuyo concepto queda
establecido en el artículo anterior). Cuando se trate de decisiones de venta,
gravamen, cesión en uso o afectación permanente de los bienes, áreas o
servicios comunes, solo podrán votar tos propietarios hábiles de las secciones
o sus representantes en nombre de ellos, aun cuando no integren la Junta de
propietarios.
Los
acuerdos que autoricen la transferencia de propiedad de bienes comunes deberán
ser notificados a los propietarios de secciones que no concurrieron a la junta,
aun cuando hubieran renunciado a ella, mediante carta notarial dirigida al
domicilio designado por ellos ante la junta. En estos casos, los propietarios
podrán manifestar su discrepancia con el acuerdo, en el plazo de Veinte (20)
días hábiles. Esta discrepancia se entiende solo como salvedad. De no hacerlo
quedaran vinculados a dicho acuerdo.
La
notificación antes mencionada, se entenderá realizada y será válida siempre que
se efectúe en el domicilio designado por el propietario ante la Administración.
b.
En caso que la notificación antes
mencionada sea devuelta por el notario porque el domicilio señalado por el
propietario fuere desconocido o carezca del mismo en el lugar de la
edificación, el Presidente, la Directiva o la Administración, según sea el caso
deberá publicar un aviso en el diario oficial El Peruano, en el cual se
consignará el acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, en las mismas
condiciones que en la notificación notarial. Si trascurrido el plazo de Veinte
(20) días hábiles, desde el día hábil siguiente al de la publicación, el
propietario con domicilio desconocido no manifestara por conducto notarial su discrepancia,
se entenderá vinculado al acuerdo.
c.
Tratándose de alguna modificación
del Reglamento Interno o cualquiera de los asuntos relacionados con la
afectación de los derechos sobre bienes de propiedad común, así como la
transferencia de los bienes comunes, los acuerdos se aprobarán por mayoría
calificada.
d.
Para estos afectos se considerarán
presentes en la Junta y vinculados a la aprobación del acuerdo, todos aquellos
propietarios hábiles que se les hubiera notificado el acuerdo y no hubieran
manifestado su discrepancia.
Artículo 23º.- Constancia de los Acuerdos
Los acuerdos de la Junta de Propietarios
se inscribirán en el Libro de Actas de la Junta de Propietarios, el cual deberá
estar debidamente legalizado, las mismas que serán suscritas por el Presidente,
el Secretario y un propietario hábil. Todos los propietarios hábiles tendrán
derecho a una copia del Acta de la Junta de Propietarios respectiva.
CAPÍTULO IX
LA
DIRECTIVA
Artículo 24º.- De la elección de la Directiva
La
Junta de Propietarios elegirá cada Dos (02) años a los miembros de la Directiva, la
misma que estará compuesta por un Presidente y un Vice - Presidente designados
en la misma Junta. La Junta podrá reelegir indefinidamente a los miembros de la
Directiva.
El
cargo de miembros de la Directiva es personal y en ningún caso será delegable.
Para ser y/o mantenerse como miembro de la Directiva, se requiere ser
propietario hábil y no ser persona incapaz o tener pleito pendiente con la
Junta de Propietarios.
El
cargo de miembro de la Directiva cesa por ser declarado inhábil, muerte,
renuncia y/o remoción. En caso cese en su cargo cualquiera de los miembros de la
Directiva, ésta podrá elegir a los reemplazantes para completar su número por
el periodo que aún resta a su gestión. El cargo de miembro de la Directiva no
es remunerado.
Artículo 25º.- Representación de la Junta
El
Presidente y/o Vice - Presidente de la Directiva, en caso de ausencia o por
impedimento del primero, actuando individualmente, representará a la Junta de
Propietarios ante todo tipo de autoridades administrativas, políticas,
judiciales y laborales con las facultades generales y especiales de
representación procesal señaladas en los artículos 74º y 75º del Código Procesa! Civil, por el sólo mérito de su
nombramiento.
Asimismo,
el Presidente o Vice - Presidente tendrán las más amplias facultades de
representación legal y de gestión necesarias para la buena administración de la
Edificación, dentro de su objeto, con excepción de los asuntos que la Ley o el
presente Reglamento atribuyan expresa y únicamente a la Junta de Propietarios.
Artículo 26º.- Funciones del Presidente y del Vice - Presidente de la
Junta.
El
Presidente y el Vice - Presidente de la Junta de Propietarios, son elegidos
entre los propietarios hábiles que la Integran y deben ejercer el cargo por un
periodo de Dos años, siendo reelegibles cuantas veces se desee. Les
compete:
a) Conservar y mantener las áreas y
los bienes de dominio común, los servicios de uso común, y ejercer o disponer
la administración de la UNIDAD INMOBILIARIA. Asimismo, deberán realizar
las reparaciones que resulten urgentes, dando cuenta inmediata de ellas a la
Junta de Propietarios.
b) Preparar con la debida antelación
y someter a la Junta de Propietarios el presupuesto anual , proponiendo los
medios necesarios para hacer frente a los mismos;
c) Velar por el cumplimiento de las
disposiciones contenidas en la Ley, el presente Reglamento y los acuerdos de la
Junta de Propietarios.
d) Comunicar la inhabilitación del
propietario, en caso de incumplimiento de las cuotas ordinarias o
extraordinarias, según lo establecido en el presente Reglamento.
e) Convocar a la Junta de
Propietarios en los plazos señalados en el presente Reglamento y cada vez que
sea necesario para el interés de los propietarios.
f) Convocar y presidir la Junta de
Propietarios, cuando lo estime conveniente o cuando lo exija el Reglamento
Interno,
g) Presidir, convocar y dirigir la
Directiva, si la hubiere.
h) Ejercer las funciones y
responsabilidades que fija este Reglamento, respecto de la conservación,
mantenimiento y administración de las áreas y los bienes comunes, así como la
supervisión o administración de los servicios comunes.
i) Ejercer, a una sola firma, la
representación de la Junta ante cualquier autoridad administrativa, política,
militar o policial, a efecto de gestionar ante ellos peticiones o trámites de
cualquier naturaleza que interesen a la Junta de Propietarios.
j) Celebrar cualquier tipo de acto o
contrato destinado al mantenimiento, conservación, administración o uso de las
áreas, los bienes o los servicios comunes, excepto aquellos que importen
disposición o gravamen de los mismos, para lo cual requiere de expresa autorización
de la Junta.
k)
Contratar y despedir personal para
atender los servicios comunes de la edificación y ejercer las facultades de
representación del empleador ante las autoridades administrativas o judiciales
en materia laboral, respecto de ellos: abrir y cerrar planillas, celebrar
convenios o contratos laborales, y realizar cualquier otra gestión
administrativa, como representante de la Junta de Propietarios.
l) Cobrar o disponer la cobranza de los
aportes ordinarios o extraordinarios para cubrir los gastos comunes, de acuerdo
con los porcentajes de participación fijados por este Reglamento o por acuerdo
de la Junta, y otorgar los correspondientes comprobantes de pago.
m)
Ejecutar y hacer cumplir los
acuerdos de la Junta.
n) Abrir o cerrar a nombre de la
Junta de Propietarios, a sola firma, cuentas corrientes, ahorros o depósitos a
plazo fijo en cualquier entidad bancaria: depositar en ella los fondos que
correspondan a la Junta de Propietarios, girar contra ellas, cheques u órdenes
de pago, hacer transferencias o disponer de los fondos en efectivo que hubiere,
para cubrir con ello los gastos obligaciones a su cargo; con la expresa
obligación de rendir cuenta documentada cuando menos una vez por año. Requiere
de autorización expresa de la Junta de Propietarios, para solicitar créditos,
avances en cuentas o sobregiros, aceptar y descontar letras, pagarés o vales a
la orden, así como para firmar o autorizar cualquier tipo de operación al
crédito u otorgar fianzas, avales o cualquier operación que signifique
compromiso, disposición o gravamen de los bienes y recursos comunes a su cargo.
o) Representar a la Junta de
Propietarios, en juicio o fuera de él, ante cualquier autoridad judicial,
tribunal o corte, nacional o extranjera, ejerciendo la representación judicial
de la Junta con las facultades generales del mandato, previstas en el artículo
74° del Código Procesal Civil, así como ejercer las facultades especiales de
demandar o denunciar, interponer reconvenciones, recursos o peticiones,
apersonarse a juicio iniciado o por iniciarse bajo cualquier calidad o
condición, contestar demandas o denuncias, constituirse en parte civil, prestar
declaración de parte, ofrecer pruebas, diferir en contrarío, interponer
cualquier recurso impugnatorio, delegar poder para pleitos a favor de cualquier
persona y reasumirlo cuantas veces sea necesario. Para conciliar, allanarse,
transigir o desistirse del juicio o de la pretensión, requiere de autorización
expresa de la Junta de Propietarios.
p) Representar a la Junta de
Propietarios, en cualquier proceso de conciliación extrajudicial o arbitraje,
cuando sea necesario.
q) Ejercer todas las demás funciones
y responsabilidades que se les otorguen por acuerdo de la Junta de
Propietarios.
En
ausencia del Presidente, el Vice - Presidente asumirá todas las funciones
descritas en el presente artículo.
CAPITULO
X
REGIMEN
DE SANCIONES
Artículo 27º.- Principios Rectores
El
régimen de sanciones debe estar sustentado en el principio de legalidad,
gradualidad y fomento del cumplimiento de las obligaciones.
Artículo 28º.- Aprobación
El
régimen de sanciones y sus modificaciones debe ser aprobado por la Junta de
propietarios por mayoría calificada. Estos acuerdos se adoptarán en Junta de
Propietarios y se asentarán en el libro de actas correspondiente. Pueden ser o
no inscritos en el registro correspondiente.
CAPITULO XI
DISPOSICIONES FINALES
Artículo 29º.- Solución de controversias
Para
la solución de las controversias derivadas de la interpretación, aplicación,
validez y eficacia del presente Reglamento o de los acuerdos tomados por la
Junta de Propietarios, las partes deberán agotar la vía de la conciliación
extrajudicial, y en caso de no resolverse el conflicto por ésta vía, se acudirá
a la vía judicial, con excepción del cobro por mora de las cuotas, que se
sujetará a lo dispuesto por el Art. 50° de la Ley N° 27157 y por su Reglamento
aprobado por D.S.N0 008-2000-MTC.
Artículo 30º.- Supletoriedad de
las normas
En
todo lo no previsto por el presente Reglamento Interno, se aplica, en forma
supletoria, la Ley N° 27157 o las normas que la sustituyan, así como sus normas
reglamentarias.
Artículo 31º.- Conocimiento del
presente Reglamento
Todos
los propietarios declaran conocer el texto del presente Reglamento y se
comprometen a guardarlo y cumplirlo de forma escrupulosa y de ser el caso,
hacer conocer el texto del mismo a sus arrendatarios u otros poseedores de su
sección, y exigirles su cumplimiento; asumiendo la condición de responsable
solidario ante la Junta de Propietarios, por las obligaciones de orden económico.
Artículo 32º.- Reglamento para el
buen funcionamiento de la UNIDAD INMOBILIARIA
Adicionalmente
al presente documento la Junta podrá aprobar un Reglamento Especial, en donde
se detallarán los mecanismos y reglas para el uso correcto de los bienes y
servicios comunes del Conjunto Residencial, para lograr la perfecta armonía entre
los residentes, conforme a los lineamientos establecidos en el presente
Reglamento.
Para
todo lo que no se encuentre expresamente indicado en este Reglamento Interno,
se tendrán por consignadas las disposiciones contenidas en la Ley Nº 27157 y su
Reglamento según Decreto Supremo Nº 008-2000-MTC del 17 de Febrero del 2000, y
todas las ampliatorias y modificatorias que hubiere.
Artículo 33º.- Designación del Presidente de la
Junta de Propietarios
Al
no existir pluralidad de propietarios no se designa al presidente de la misma.
Para
todo lo que no se encuentre expresamente indicado en este Reglamento Interno,
se tendrán por consignadas las disposiciones contenidas en la Ley Nº 27157 y su
Reglamento según Decreto Supremo Nº 008-2000-MTC del 17 de Febrero del 2000, y
todas las ampliatorias y modificatorias que hubiere.
Lima,
23 de Agosto de 2011.
(RUBRICA ININTELEGIBLE)
.................................................
Roberto Carlo Barreto Luna
DNI 09869862
PAZ CENTENARIO S.A
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